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房贷提前还款合算吗?合理还房贷有秘诀

  今天跟大家分享一下我收藏的合理还房贷秘籍~

  房贷提前还款怎么算:两种贷款计算公式

  贷款计算公式:贷款公式主要有两种,它们分别叫做“等额本息贷款计算公式” 和 “等额本金贷款计算公式”。

  这两个公式的最大不同在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息),后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样,在其它贷款条件相同的情况下,等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。

  另外,等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等;而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同,从还款前期都后期,金额逐渐减少。

  1. 等额本息贷款计算公式:

  每月还款金额(简称每月本息) = 贷款本金 X (简称每月利率[(1+月利率)^ 还款月数 ] / [(1+月利率)^ 还款月数 ] - 1

  2,等额本金贷款计算公式:

  每月还款金额 (简称每月本息) =(贷款本金 / 还款月数) + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利率以这种方式还款的话,到还款后期,还款金额逐渐减少。

  背景介绍

  国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候,突然有媒体揭秘,说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐,买一套房子贷款40万元30年,前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。

  于是有媒体总结如下:银行方在乎信贷额度, 售楼员关心提取佣金, 开发商希望早收放贷,购房者的利益谁计较? 还款方式不能挑贷款银行不能选, 按揭律师不算帐你的利益谁知道?

  等额本息贷款与等额本金贷款相比,在正常还款情况下,等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外,采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢?当您了解了贷款后,您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。 下面,我来深入地分析这两种贷款,从而可以得出一个结论等额本息贷款通过调整还款方式,可以在节省利息和节省时间方面,比等额本金贷款更好。

  【两种贷款的利息计算方式】

  下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。

  在计算利息方面,等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别?原因在于两者计算利息的方式不同。

  等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息,也就是说未付的利息也要计息,这好像比“利滚利”还要厉害。在国外,它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

  等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻,它只对剩余的本金(贷款余额)计息,也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算,而只有本金才作利息计算。

  因此,在传统还款方式下,贷款周期越长,等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以,如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话,贷款周期越长的借款人,越应该选择等额本金贷款。

  【两种贷款的每期还款特点】

  让我们继续分析这两种贷款的区别。

  虽然等额本金贷款能节省很多利息,但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同,而且是前期还款金额较重,后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”,它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力,制定贷款方案。但要注意的是,等额本金贷款的每期还款额虽然不等,但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。

  下面两张截图来自于“贷款分析师”软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。

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  等额本息贷款还款表(部分):每期还款额相同
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  等额本金贷款还款表(部分):每期还款额不同

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